【案情簡介】
蘇州工業(yè)園區(qū)某街道某小區(qū)靠近某路段的圍墻出現(xiàn)多處裂縫，該小區(qū)業(yè)主委員會(huì)多次發(fā)函給蘇州某置業(yè)有限公司反映圍墻傾斜、裂縫問題，后來某置業(yè)有限公司雖已在部分墻段增建柱子作為維修措施，但墻體還是傾斜，業(yè)主委員會(huì)認(rèn)為部分墻段增建的柱子無法從根本上消除安全隱患，需要將傾斜墻體全部拆除重建才能根本性解決墻體開裂、傾斜的問題。若置業(yè)公司再不進(jìn)行維修，業(yè)主委員會(huì)將提起訴訟。蘇州某置業(yè)有限公司認(rèn)為小區(qū)的工程質(zhì)量在交房前均經(jīng)過政府相關(guān)部門驗(yàn)收合格，故不存在工程質(zhì)量問題，之后項(xiàng)目移交物業(yè)管理、維護(hù)，交房后的保修期內(nèi)公司均履行了保修相關(guān)工作，也將問題部分圍墻加固維修。現(xiàn)此項(xiàng)工程已過保修期，經(jīng)專業(yè)人員現(xiàn)場勘查判斷，有問題部分圍墻已重新修復(fù)，不再存在安全隱患，故公司不應(yīng)承擔(dān)接下來的圍墻維修服務(wù)，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)督促物業(yè)及業(yè)主及時(shí)對(duì)小區(qū)設(shè)施設(shè)備進(jìn)行保養(yǎng)和維護(hù)。雙方就傾斜、開裂的圍墻應(yīng)由誰負(fù)責(zé)維修協(xié)商不一致。
【調(diào)解過程】
某社區(qū)人民調(diào)解委員會(huì)的調(diào)解員在聽取業(yè)主委員會(huì)秘書商某某的訴求后，也找到蘇州某置業(yè)有限公司項(xiàng)目負(fù)責(zé)人李某某了解糾紛情況。調(diào)解員向李某某敘述了商某某反映的訴求。李某某表示自2019年1月3日公司第一次收到業(yè)主委員會(huì)關(guān)于圍墻傾斜、開裂維修事宜的函件后，公司高度重視，馬上安排工程專業(yè)人員實(shí)地勘查，經(jīng)查看是圍墻內(nèi)側(cè)臨時(shí)配電柜堆放荷載較重引起裂縫，配電柜清理后，公司已將小區(qū)南門至幼兒園段的圍墻拆除重建，也將傾斜、開裂部分的圍墻增加了輔助墻垛支撐，圍墻已重新修復(fù)，不再存在安全隱患，公司方已經(jīng)履行完保修期內(nèi)的責(zé)任了，對(duì)保修期屆滿項(xiàng)目無保修義務(wù)。同時(shí)，根據(jù)現(xiàn)場查看、分析，“南門至某路段”的圍墻出現(xiàn)傾斜、裂縫加重現(xiàn)象是1幢、2幢、3幢一樓業(yè)主私自改造花園對(duì)圍墻產(chǎn)生了較大的擠壓，該問題并不能簡單的歸咎于圍墻施工質(zhì)量問題。交付至今，公司一直很好地履行職責(zé)范圍內(nèi)的工作，在質(zhì)保義務(wù)之外也做過多項(xiàng)工作。
調(diào)解員在充分聽取雙方當(dāng)事人的意見后總結(jié)出雙方的爭議焦點(diǎn)主要有2個(gè)：1.墻體傾斜、開裂是因1幢、2幢、3幢一樓業(yè)主私自改造花園造成還是建造時(shí)就存在問題？2.傾斜、開裂墻體的維修責(zé)任由誰承擔(dān)？
調(diào)解員耐心聽取雙方當(dāng)事人的訴求和矛盾，實(shí)地查看了傾斜、開裂段的圍墻外圍及一樓居民花園的內(nèi)側(cè)圍墻，將雙方請(qǐng)至某社區(qū)人民調(diào)解室，開展了“面對(duì)面”調(diào)解。調(diào)解員指出傾斜、開裂的圍墻到底是工程質(zhì)量問題導(dǎo)致，還是居民擴(kuò)建花園導(dǎo)致，無法簡單作出認(rèn)定，需申請(qǐng)鑒定機(jī)構(gòu)進(jìn)行專業(yè)鑒定。調(diào)解員疏導(dǎo)好雙方的思想，減輕雙方消極對(duì)立情緒，引導(dǎo)雙方當(dāng)事人權(quán)衡利弊，對(duì)鑒定結(jié)果進(jìn)行預(yù)判，對(duì)于最終的鑒定結(jié)果希望各方各退一步。最終，蘇州某置業(yè)有限公司基于安全問題，從提升品牌美譽(yù)度及提升業(yè)主滿意度考慮，愿意與小區(qū)業(yè)主委員會(huì)共同研究制定和實(shí)施圍墻加固方案，由業(yè)主委員會(huì)負(fù)責(zé)與相關(guān)樓棟住戶告知維修相關(guān)事宜，蘇州某置業(yè)有限公司負(fù)責(zé)該小區(qū)“南門至某路段”的圍墻拆除及重建工作，雙方在人民調(diào)解協(xié)議書上簽字確認(rèn)。
【調(diào)解結(jié)果】
蘇州某置業(yè)有限公司將在2022年春節(jié)后對(duì)某小區(qū)“南門至某路段”的圍墻進(jìn)行拆除并重建（涉及圍墻主體、周界、欄桿、監(jiān)控等），預(yù)計(jì)施工周期3-4個(gè)月。因圍墻靠近一樓住戶庭院，施工將不可避免的對(duì)院內(nèi)景觀造成損壞，蘇州某置業(yè)有限公司將在圍墻重建后予以恢復(fù)，此項(xiàng)事宜由業(yè)主委員會(huì)負(fù)責(zé)與居民溝通協(xié)調(diào)。
【案例點(diǎn)評(píng)】
人民調(diào)解是一種化解糾紛、解決爭端的基本方式，人民調(diào)解員是社會(huì)主義法律和道德的“宣傳員”。人民調(diào)解工作是以通情達(dá)理的對(duì)話和非對(duì)抗的方式來化解矛盾糾紛的，這有利于安撫群眾情緒，緩和當(dāng)事人之間的對(duì)立，妥善處理各種社會(huì)利益關(guān)系，最大限度地降低“民轉(zhuǎn)刑”案件和群體性事件的發(fā)生率，減輕信訪工作的壓力。因此，社區(qū)人民調(diào)解委員會(huì)必須積極地采取有效對(duì)策，把矛盾糾紛解決在基層、解決在內(nèi)部、解決在萌芽狀態(tài)，不使之激化、擴(kuò)大，努力把社區(qū)矛盾糾紛化解在社區(qū)，全力維護(hù)社區(qū)的穩(wěn)定。
對(duì)糾紛的雙方當(dāng)事人進(jìn)行說服勸導(dǎo)是整個(gè)調(diào)解工作的中心環(huán)節(jié)，調(diào)解工作就是對(duì)當(dāng)事人曉之以理、動(dòng)之以情、導(dǎo)之以法，使其認(rèn)識(shí)到他們應(yīng)當(dāng)維護(hù)的合法權(quán)益和應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù)，對(duì)當(dāng)事人的說服勸導(dǎo)工作貫穿于整個(gè)調(diào)解工作始終，也是關(guān)系到調(diào)解能否成功的重要工作。本案進(jìn)行調(diào)解時(shí)采用“面對(duì)面”調(diào)解方式，可以拉近人與人的距離，可以促進(jìn)人與人之間感情，面對(duì)面的聊天才能觀察到對(duì)方實(shí)時(shí)的表情和神態(tài)，才能捕捉到對(duì)方所表達(dá)的感情，這樣才能更容易與交流的對(duì)方建立起情感的共鳴，這樣就便于調(diào)解員開展工作，使當(dāng)事人消除對(duì)抗心理，促使雙方盡快達(dá)成和解。
